Kann sich eine Änderung des Logistikkonzepts auf den Mietzweck auswirken?

Ist der Nutzungszweck des Immobilien-Mietvertrags so weit gefasst ist, dass eine Änderung der Tätigkeitsfelder möglich ist?

Übt ein Logistikdienstleister seine Tätigkeiten in einer angemieteten Logistik-Immobilie aus, so kann es für ihn von Bedeutung werden, ob der Nutzungszweck des Immobilien-Mietvertrags so weit gefasst ist, dass eine Änderung der Tätigkeitsfelder möglich ist. Denn durch den Mietzweck wird die vertragsgemäße Nutzung einer Logistik-Immobilie und somit auch das Tätigkeitsspektrum des Logistikdienstleisters bestimmt.

Schließt der Logistik-Dienstleister einen langfristigen Logistikimmobilien-Mietvertrag ab, so hat dies Vorteile, wie zum Beispiel die Sicherung eines günstig gelegenen Standorts. Gleichzeitig erhöht sich durch die Vertragsbindung aber auch das finanzielle Risiko, ein wirtschaftlich erfolgreiches Unternehmen für die gesamte Laufzeit zu führen und damit auch den Mietzins zu erwirtschaften.

Praxisfall: Logistikdienstleister über eine Erweiterung seines Tätigkeitsfeldes wegen Notlage nach.

Ein Logistikdienstleister mietet ein einfaches Lager an. Dieses nutzt er als Zwischenlager für nicht-gefährliche Güter. Sein größter Auftraggeber verlängert den Transportvertrag nicht. Ein ähnlicher Auftraggeber existiert nicht, sodass der Logistikdienstleister in eine finanzielle Notlage gerät. Deshalb denkt der Logistikdienstleister über eine Erweiterung seines Tätigkeitsfeldes nach. Er möchte nun auch Gefahrgüter und gefährliche Güter transportieren.

Er gewinnt einen Kunden aus dem Automotive-Bereich. Der Kunde möchte Transporte von Gefahrstoffen in Auftrag geben. Der Logistikdienstleister teilt dies seinem Vermieter mit und möchte den vertraglich vereinbarten Mietzweck entsprechend ändern. Der Vermieter stimmt dieser wesentlichen Nutzungsänderung nicht, obwohl ihm die finanzielle Notlage des Logistikdienstleisters bekannt ist.

Rechtlicher Hintergrund: Grundsätzlich notwendig, dass der Vermieter einer vom Logistikdienstleister geplanten Änderung des Mietzwecks zustimmt.

Durch die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung werden die im Mietobjekt erlaubten Tätigkeiten beschrieben. Diese können durch den Vermieter ­- als Eigentümer der Logistik-Immobilie – bei Vertragsschluss nach eigenem Ermessen eingeschränkt werden. Der Vermieter hat auch deshalb ein Interesse an einer solchen Einschränkung, weil der Logistikdienstleister wiederum einen Anspruch darauf hat, dass die Immobilie dem ihm vertraglich zugesagten Zweck entspricht und für diese Nutzung auch erhalten wird.

Es ist grundsätzlich notwendig, dass der Vermieter einer vom Logistikdienstleister geplanten Änderung des Mietzwecks zustimmt. Schließlich kann er über den Gebrauch seiner Immobilie entscheiden. Anders verhält es sich, wenn es sich lediglich um eine zeitgemäße Anpassung bzw. eine Fortentwicklung des vertraglich gewährten Gebrauchs handelt. In dem Fall steht dem Logistikdienstleister nach herrschender Meinung ein Anspruch auf Zustimmung seines Vermieters zur Nutzungsänderung zu, wenn dessen legitime Interessen nicht verletzt werden, vgl. etwa OLG Köln, NZM 2005, 866. Eine solche Nutzungsänderung kann durch den Vermieter nicht verhindert werden. Ein Beispiel hierfür wäre etwa die Erweiterung eines reinen Lagers zu einer Logistikhalle.

Durch die Lagerung von Gefahrstoffen entsteht für den Vermieter aber ein zusätzliches, erhebliches Risiko, das auch für die baulichen Anforderungen und die behördlichen Genehmigungen von Bedeutung sein könnte. Somit wird der Vermieter seine Verweigerung der Zustimmung zur Nutzungsänderung hinreichend rechtfertigen können.

Mögliche wirtschaftlichen Interessen bzw. Schwierigkeiten des Logistikdienstleisters begründen keinen Anspruch auf Zustimmung zur Nutzungsänderung gegenüber dem Vermieter. Mit Abschluss eines Logistikimmobilien-Mietvertrags erlangt der Logistikdienstleister einen Anspruch, bestimmte Immobilien des Vermieters zu einem bestimmten Zweck zu nutzen. Im Gegenzug verpflichtet er sich zur Zahlung des Mietzinses. Das wirtschaftliche Risiko, den Mietzins zahlen zu müssen, liegt dabei allein bei ihm. Ob er die Logistik-Immobilie tatsächlich nutzt bzw. wie den Mietzins erwirtschaftet, ist nicht relevant. Die berechtigten Interessen des Logistikdienstleisters sind dadurch gewahrt, dass sein Vermieter keine willkürliche Entscheidung treffen kann, sondern ihm in den vorgenannten Fällen ein Anspruch auf Zustimmung zusteht. Darüber hinaus erfolgt keine Verlagerung des wirtschaftlichen Risikos des Logistikdienstleisters auf den Vermieter.

Der Logistikdienstleister sollte eine gerechtfertigte Ablehnung der Nutzungsänderung unbedingt beachten. Andernfalls riskiert er u. U. eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB und steht dann ganz ohne Räumlichkeiten dar.

Praxistipp: Der Logistikdienstleister schafft sich eine günstige Position, wenn er im Mietvertrag die ihm erlaubte Nutzung möglichst weit und allgemein fasst.

Der Logistikdienstleister schafft sich eine günstige Position, wenn er im Mietvertrag die ihm erlaubte Nutzung möglichst weit und allgemein fasst. Dadurch hat er einen Gestaltungsraum für die Art seiner Nutzung der Logistik-Immobilie und in der Folge auch über die Art und Ausübung seiner Logistiktätigkeit.

Für den Vermieter einer Logistik-Immobilie hingegen bedeutet eine weite Fassung der Nutzungsgewährung eine Einschränkung seiner Kontrollmöglichkeiten. Zugleich erhöht sich  das Risiko, dass sich die Anforderungen an die Logistik-Immobilie ändern. Daher ist für den Vermieter eine präzise Nutzungsbeschreibung empfehlenswert.